第741章 冻结（二合一）(1/3)

香江金融危机已经落下帷幕，但香江人还来不及高兴，一场与他们更加切身相关、也更巨大的风暴已经席卷而来。

楼市真的崩盘了。

楼市的崩盘和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和时间性。

很多人都说，当买菜大妈都开始买房的时候，就是崩盘的信号了。

其实这完全是马后炮，从这点上根本看不出楼市是否会崩盘。

地产是非常复杂的产业，是否会崩盘取决于很多因素，但纵观百年以来的地产市场，在崩盘前至少都有两个信号：金融高杠杆和单位成本超过居民可承受最大值。

是的，这里不提复杂的经济逻辑和崩盘的根本原因，只说浅显的信号，当出现什么信号时，就意味着快崩了。

无论是1926年的弗罗里达大崩盘，还是1991年东瀛泡沫破灭，更或是目前的香江及日后的美国，在崩盘前，都符合这两点特性。

先说高杠杆，房地产行业的金融属性远大于其实体属性，所谓金融高杠杆，一方面是指地产商融资的金融杠杆，另一方面是指购房者买房所使用的金融杠杆。

无论在世界任何一个国家，地产商开发的楼盘，大多使用的都不是自己的钱，而是银行、金融机构、投资理财产品的钱。

但纵使如此，每个地产商的杠杆率也都是不同的。自有资金实力强、财务稳健、比较谨慎的公司可能只有百分之三四十的负债率，而那些步子迈得比较大，狂飙突进的公司，其借来的钱可能数十倍于自有资金。

购房者的高杠杆就更好理解了，我们熟悉的按揭或者公积金贷款，都属于金融杠杆的一部分。

如果购房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式来购房，其实并不算是高杠杆。

怕就怕“二按”。

“二按”，顾名思义，就是二次按揭，比如一次按揭首付两成，但经过二次按揭，可能只用百分之五的首付就能买下一套房子。

剩下的百分之九十五呢？当然都是银行出了。相当于找几个不同的银行，借出了百分之九十五的钱来购买一套房子，杠杆率达到1900。

如果再算上利息，呵呵，只怕3000都打不住。

所谓杠杆，通俗来说，就是借钱。

而借钱，是要付利息的。

对地产商来说，利率在12-15左右的借款，已经算是非常不错的融资成本。很多地产商甚至会以25以上的利率进行融资，融资杠杆更是高达1000-2000，可想而知，如果一旦成交量萎缩，最先倒闭的就是这些地产商。

而对于购房者来说，虽然按揭利率较低，但他们毕竟只支付了5的首付。如果房价维持上涨态势还好，但要是房价开始下跌，哪怕只是跌掉5，他们都会变成负资产者。银行会立刻要求其补足抵押资金，否则便会收房拍卖。

高杠杆，不止意味着高风险，更意味着一旦崩盘，危害会以杠杆的倍数扩大，造成更加严重的经济危机。经济原理都是互通的，这也是为什么ltcm仅仅只损失了四十亿美元，美联储便如临大敌，甚至亲自出手救助的原因。

如果只是高杠杆，并不意味着一定会崩盘，毕竟在楼市的成长阶段，杠杆率也同样很高。但如果楼面单位价格同时超过了居民可承受能力，情况就非常危险了。

东瀛泡沫危机破灭前，整个东京的房屋总价值超过美国土地的总和，也就是说，卖掉东京，可以买下整个美国，这显然是不正常的，也超出了东京乃至整个东瀛的购买能力极限。

所谓购买能力的极限，在按揭的情况下，也可以理解为还款能力的极限。

拿香江来举例子，现在香江家庭收入中位数约一万八千港币左右。假如香江房价是三万港币一平米，首付两成的情况下，买一套50平米左右的公寓，需要掏出三十万港币的首付，剩下120万港币贷款20年，按现在2.5的按揭利率，每月大约需要还款5000港币左右。

这么看起来，至少在三万一平这个价格上，香江人还能承受得起，虽然生活质量受到一些影响，但至少负担这笔贷款，问题还不算太大。

但如果房价到了五万一平呢？

除了首付变成五十万，每月的还款额一下子就涨到了一万一千港币！占家庭收入的61！只剩下七千块维持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小灾，可能某一个月的流动性就会出现问题了。

如果到了八万一平呢？首付八十万可能就会榨干整个家庭几十年的积蓄，贷款的三百二十万每月还款额就会高达一万八千港币！

到了这个程度，一般老百姓家庭每个月不吃不喝，才能还上这笔贷款。

而现在，香江楼市部分地区超过两万一尺，相当于每平米十九万！而这些地区，还不是什么非常好的地段，很多都是以前的烂泥塘，根本没有什么投资价值。

这样一来，虽然还有一小部分笃信房价会继续上涨的买主继续买房，但大多数人想买也买不起了，于是成交量就会下跌。

所有商品都是如此，如果成交量保持增长态势，即使价格一路上涨，短时间内风险也不是很大。但如果成交量开始下降，这时就一定要提起注意了。

而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量与去年同期相比，同比下跌百分之二十三。

看似只是下降了百分之二十，但对楼市的压力来说，可不只是